1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득
비과세요건
‘1세대’가 양도일 현재 ‘국내에 1주택을 보유’하고 있는 경우로서 ‘당해 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것’이어야 한다(소득세법 시행령 제154조 제1항).
‘주택’의 의의
‘주택’이라 함은 주거용으로 사용되는 건물과 이에 부수되는 건물정착면적의 5배(도시지역 밖의 토지에 대하여는 10배) 이내의 토지를 말한다(소득세법 시행령 제154조 제7항).
주택에 해당하는지 여부는 실질과세의 원칙상 공부상의 용도?당국의 구조변경 허가 여부에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판정하되, 실제의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하여 판정한다. 따라서 겸용주택이 그 안에 세대별로 각각 독립된 생활을 영위할 수 있는 주택의 구조와 시설을 갖추고 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 실질상 공동주택에 해당한다면 1세대 1주택에 해당하는지 여부는 각별로 구분하여 판단하여야 한다. 단독주택은 물론 아파트, 연립주택, 다세대주택과 다가구주택 등을 포함한다.
‘주택에 부수되는 토지’란 양도 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활 공간으로 인정되는 토지를 말한다. 1세대 1주택 및 이에 부수되는 토지에 해당하는지 여부는 주택과 대지를 양도한 시점을 기준으로 하여 판단하여야 하고, 거주자의 지위에서 1세대 1주택의 요건을 갖춘 후 비거주자가 된 경우라 하더라도 거주자가 비거주자로 되는 시기를 기준으로 판단할 것은 아니다.
관련판례 : 대법원 2006. 10. 26. 선고 2005두4304 판결
대법원은 『주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 구 소득세법 제89조 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다. 위와 같은 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 이 사건 쟁점 아파트는 일반 분양 아파트로서 그 본래의 용도나 사실상의 용도가 모두 주거용으로 되어 있는 점, 이 사건 쟁점 아파트가 사업용 고정자산으로 장부상 회계처리되었다고 하더라도 소외인으로서는 그와는 상관없이 언제든지 기존의 종업원을 내보내고 자신이나 종업원 이외의 제3자의 주거용으로 사용하거나 또는 임의로 처분할 수도 있을 것으로 보이는 점(원심은 이 사건 쟁점 아파트는 소외인과 동업자들의 합유재산에 속하여 합유자 전원의 동의가 없는 한 그 처분행위의 효력이 없다고 하나, 원고가 제출한 동업계약서에 의하더라도 소외인이 이 사건 쟁점 아파트를 조합재산으로 출자하기로 약정한 바가 없을 뿐만 아니라 그 주장의 동업계약 이후에도 소외인이 단독 명의로 아파트를 취득한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 쟁점 아파트가 동업자들의 합유재산에 속한다고 보기는 어렵다), 소외인이 나중에 이 사건 쟁점 아파트를 양도하는 경우 주택으로 양도할 것이고, 특히 최종적으로 양도되는 아파트의 경우에는 ‘1세대 1주택’으로 비과세될 것으로 예상되는 점, 소외인이 운영하는 사업장의 자산 규모나 그 종업원의 수 등에 비추어 보면 소외인으로서는 종업원이 거주할 기숙사나 합숙소 등이 꼭 필요하였더라면 사업장과 가까운 곳에 여러 명의 종업원이 함께 거주할 수 있는 건물을 마련할 수도 있었을 것으로 보이는데, 굳이 사업장에서 멀리 떨어진 읍내 소재지에 있는 이 사건 쟁점 아파트를 취득하여 아파트 1채당 종업원 1명과 그 가족들이 거주하도록 한 것으로 미루어 보아 이 사건 쟁점 아파트가 반드시 사업(종업원 숙소용)에만 전용(專用)될 것이라고 기대하기 어려운 점 등을 종합적으로 고려하여 보면, 이 사건 쟁점 아파트는 종업원의 거주만을 위한 사업용 건물이라기보다는 일반 주거용으로 사용되는 ‘주택’으로 보는 것이 타당하다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고, 원심이 이 사건 쟁점 아파트가 일시적으로 소외인이 운영하는 사업장 소속 근로자들의 주거용으로 제공되고 있는 사정만에 터잡아 ‘주택’이 아니라는 전제하에 이 사건 양도소득세부과처분이 위법하다고 판단하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 양도소득세 비과세대상인 ‘1세대 1주택’에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.』고 판단했다.
이와 같이 대법원 판례 중에는 아파트가 사업용 고정자산으로 등재되고, 사업장 종업원과 그 가족들의 숙소로 제공?이용되었다 하더라도 여러 사정에 비추어 종업원의 거주만을 위한 사업용 건물이라기보다는 일반 주거용으로 사용되는 ‘주택’으로 보는 것이 타당하다고 판단한 사례가 있다는 점을 유의하여야 한다.