부동산R114가 2021년 11월 10일부터 24일까지 15일간 전국 1,311명을 대상으로 <2022년 상반기 주택 시장 전망> 설문조사를 실시한 결과 2명 중 1명은 주택 매매 가격이 상승할 것으로 전망했다.

2021년 상ㆍ하반기 조사 결과와 비교하면 상승 응답은 줄었고, 하락 응답은 상대적으로 늘어났다. 다만 여전히 상승과 보합에 대한 응답이 하락 응답보다 3배 가량 높은 비중을 차지해 아직은 상승 쪽에 무게가 실리는 상황이다.

응답자 10명 중 5명(48%)이 상승을 선택했다. 직전 조사인 2021년 하반기(62%)와 비교하면 상승 응답 비중이 줄었지만 과거(2008년부터 시작) 조사에서 50% 수준을 넘기 어려웠던 점을 고려하면 여전히 높은 수준으로 평가된다. 한편 전세 시장 전망 조사는 상승과 하락에 대한 소비자 응답 편차가 더 크게 벌어졌다. 10명 중 6명(62%, 직전 조사 72%)이 상승을 선택했고, 하락 응답은 10% 수준에 그쳤다.

매매가격 상승에 대한 응답은 ‘서울 등 수도권 아파트가격 상승(40.66%)’이 높은 비중을 차지했다. 2021년 서울과 서울 접근성이 좋은 경기, 인천이 시세 상승을 주도했기 때문으로 풀이된다. 그 다음으로는 ‘서울 등 주요 도심의 공급부족 심화(18.04%)’ 응답이 높았다. 2022년 서울과 수도권을 중심으로 아파트 입주물량이 줄어드는 경향을 보이기 때문이다. 또한 △덜 오른 지역에 대한 풍선효과(12.66%) △선거 앞두고 정책 기대 강화(7.59%) △아파트 분양시장 활성화(7.59%) △재개발,재건축 정비사업 활성화(6.65%) 등도 주택가격 상승 요인으로 선택됐다.

한편, 매매가격이 하락할 것으로 전망한 응답자의 절반(50.26%)은 ‘대출 규제에 따른 매수세 약화와 대출 금리 인상 가능성’을 주요 이유로 답했다. 2021년 한국은행 기준금리가 두 차례 인상된 가운데 2022년에도 추가 금리 인상 가능성이 열려 있다. 금리 인상에 따라 대출 이자 부담이 커질 경우 정부의 대출 규제와 DSR(총부채원리금상환비율) 도입 등이 맞물리며 주택 시장의 수요 유입을 억제하는 효과가 예상된다. 그 다음 하락 요인으로는 △가격 부담에 따른 거래량 부족(14.44%) △경기 침체 가능성(12.30%) △세금 부담으로 인한 매물 증가(11.23%) △사전청약 및 공공주택 공급 기대(8.02%) 순으로 답했다.

전세가격이 오른다고 답한 817명 중 30.60%는 매수심리 위축으로 전세수요가 증가할 것으로 예상했다. 대출 규제 등으로 위축된 매매심리 위축이 전세시장의 수요를 늘려 가격 불안감을 높일 수 있다는 의미다. 그 다음으로는 △임대인의 월세 선호로 전세 공급 부족(21.79%) 응답이 높았다. 세금과 대출이자 등 다주택 유지 비용이 과거보다 늘어나면서 전세물건은 줄고 월세물건은 상대적으로 늘어나는 현상이 확인된다. 그 외 상승 요인은 △서울 등 일부 인기지역 입주물량 부족(19.83%) △임대차3법 시행 영향(16.65%) △청약(사전청약)을 위한 일시적 전세 거주 증가(9.42%) 순으로 나타났다.

한편, 전세가격 하락 전망을 선택한 경우는 ‘높은 전세가로 인한 전세보증금 반환 리스크(22.56%)’와 ‘정부의 전월세시장 안정대책 발표 영향(22.56%)’을 주요 이유로 선택했다. 최근 1~2년 사이 전세가격이 급등하면서 보증보험사가 집주인을 대신해서 전세보증금을 반환한 사례가 늘어나고 있다. 이에 정부도 매입임대와 전세임대 등의 전월세시장 안정 대책을 통해 공공임대 물량 확보에 나서고 있다. 그 다음으로는 △전세 대출 한도 축소 영향(20.30%) △갭투자 영향으로 전세 매물 증가(17.29%) △기존주택 매매전환으로 전세수요 감소(16.54%) 등이 전세가격 하락 이유로 선택됐다.

소비자 10명 중 4명 가량은 ‘대출, 세금 등 정부의 부동산 규제 지속 여부(20.29%)’와 ‘2022년 대통령 선거 이슈(17.24%)’ 등을 2022년 상반기 주요 변수로 선택했다. 정부가 가계부채 관리를 위한 총량 규제와 더불어 DSR 조기도입을 예고했고, 보유세 강화 그리고 양도소득세 비과세 기준 상향에 대한 논의를 진행 중이다. 여기에 2022년 3월 9일 20대 대통령 선거가 예정돼 있다. 선거 결과에 따라 부동산 정책 방향에 대대적인 변화가 예상된다. 그 외 주요 변수로는 △국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건(13.96%) △한국은행 기준금리 움직임(13.73%) △3기신도시 등 정부의 주택공급 정책(8.39%) △전세가격 불안흐름 지속 여부(8.01%) △인플레이션[물가상승](6.25%) 등을 선택했다.

[부동산R114, 2022년 상반기 주택 시장 전망 설문조사]
◈ 조사개요 ◈
조사기간: 2021년 11월 10일~24일(15일간)
조사방법: 온라인 설문조사
표본수 전국 1,311명
(1) 성별 비중: 남자 51.7%, 여자 48.3%
(2) 지역 비중: 서울 41.3%, 경기 28.0%, 인천 6.3%, 지방 24.4%
(3) 연령 비중: 20대 10.1%, 30대 34.2%, 40대 37.6%, 50대 이상 18.1%
(4) 표본 오차: ±2.71%포인트(신뢰수준 95%)