부동산114가 2020년 11월 9일부터 23일까지 15일간 전국 1,439명을 대상으로 <2021년 상반기 주택 시장 전망> 설문조사를 실시했다고 밝혔다. 매매 응답의 69%, 전세 응답의 77%가 주택 가격이 상승할 것으로 예상한 것으로 조사됐다. 직전 조사에서 매매 응답의 49%, 전세 응답의 63%가 주택가격 상승을 점친 것과 비교하면 상승 비중이 크게 늘었다. 또한 부동산114가 2008년부터 관련 조사를 시작한 이래 상승 응답 비중이 가장 높았다. 반면 하락 전망은 전체 응답자의 5~7% 비중(매매 응답 7.51%, 전세 응답 5.42%)에 그쳤다. 정부가 그동안 다양한 규제 정책을 발표했지만 예상과 달리 주택가격이 꾸준히 오르면서 소비자 답변에도 영향을 미친 것으로 보인다. 

매매가격 상승에 대한 응답은 ‘서울 등 수도권 아파트가격 상승(45.52%)’ 답변이 절반 가량을 차지했다. 2020년 상반기부터 서울과 서울 접근성이 좋은 경기, 인천 지역들이 시세 상승을 주도했기 때문으로 풀이된다. 그 다음으로는 ‘서울 도심의 공급부족 심화(27.69%)’ 응답이 높았다. 2021년 서울과 수도권을 중심으로 아파트 입주물량이 크게 줄어들 전망이기 때문이다. 또한 △덜 오른 지역에 대한 풍선효과(16.14%) △2021년 상반기 국내 경기 회복 전망(4.38%) △아파트 분양시장 활성화(3.59%) 등도 주택가격 상승 요인으로 선택됐다.

한편, 매매가격이 하락할 것으로 전망한 응답자의 26.85%는 ‘거시경제 침체 가능성’을 주요 이유로 답했다. 2020년 코로나19로 국내는 물론 글로벌 경제성장률이 마이너스로 전환됐고, 부동산 같은 실물경기 침체로 연결될 수 있다는 점을 우려하는 분위기다. 그 다음 하락 요인으로는 △세금 부담으로 인한 매도물량 증가(25.00%) △가격 부담에 따른 거래 부족(21.30%) △임대사업자 및 다주택자 매물 증가(10.19%) △대출 규제로 매수세 약화(8.33%) △사전청약 및 공공주택 공급 기대(7.41%) 순으로 답했다.

전세가격이 오른다고 답한 1,116명 중 31.09%는 계약갱신청구권, 전월세상한제의 일부 임대차3법시행에 따른 영향 때문이라고 답했다. 2020년 7월말 시행된 새 임대차법 영향으로 전월세 시장이 재계약 위주로 재편되며 전세물건이 눈에 띄게 줄었기 때문이다. ‘임대인의 월세선호로 전세물건 공급부족(24.82%)’ 응답도 높았다. 사상 최저금리 장기화와 보유세 강화 이슈로 인해 임대인의 월세전환 속도가 과거보다 빨라진 분위기다. 그 다음으로는 △서울 등 인기지역 입주물량 부족(19.18%) △매수심리 위축으로 전세수요 증가(17.20%) △청약을 위한 일시적 전세거주 증가(5.56%) 순으로 나타났다.

한편, 전세가격 하락 전망은 ‘높은 전세가로 인한 임차보증금 반환 리스크(33.33%)’를 주요 이유로 선택했다. 최근 전세가격이 매매가에 육박하거나 뛰어넘는 사례들이 간혹 나타나면서 전세보증보험사가 집주인을 대신해 보증금을 반환한 사례가 크게 늘었다. 그 다음으로는 △정부의 전월세시장 안정대책 발표 영향(28.21%) △갭투자 영향으로 전세 매물 증가(23.08%) △기존주택 매매전환으로 전세수요 감소(15.38%) 등을 전세가격 하락 이유로 선택했다.

소비자 10명 중 3명 가량은 ‘대출, 세금 등 정부의 부동산 규제 지속 여부(26.75%)’를 2021년 상반기 주요 변수로 선택했다. 정부가 공시가격의 시세반영 비율을 90% 수준까지 높일 예정이다. 이에  다주택자에 대한 보유세 부담도 기존보다 크게 늘어날 것으로 예상된다. 서울과 수도권, 광역시 일대 고가주택 소유자들 중심으로 납세 부담감이 커졌다.

또한 주요 변수로 ‘국내외 경기회복 속도 등 대외 경제 여건(17.16%)’을 선택했다. 코로나19 영향으로 2020년에는 마이너스 성장이 불가피한 상황이지만, 기저효과로 인해 2021년은 2~3%의 성장률이 점쳐진다. 다만 코로나19의 종식 시점을 쉽게 예단하기는 어려운 상황이어서 거시경제 침체기가 더 지속될지 여부는 더 지켜볼 필요가 있다.

그 다음으로는 ‘전세가격 불안흐름 지속 여부(16.19%)’가 선택됐다. 계약갱신청구권, 전월세상한제의 일부 임대차3법 시행 이후 전세가격 상승폭이 매매가격 변동률을 뛰어넘으며 매매가격까지 자극하는 변수로 작용하고 있다. 조기에 전세가격 불안흐름이 진정된다면 매매시장이 안정될 가능성이 높지만, 조기 진정이 어려워질 경우 전세시장에 떠밀려 매매로 갈아타려는 수요가 늘어날 수 있다.

[부동산114, 2021년 상반기 주택 시장 전망 설문조사]
◈ 조사개요 ◈
조사기간: 2020년 11월 9일~23일(15일간)
조사방법: 온라인 설문조사
표본수 전국 1,439명
(1) 지역 비중: 서울 37.5%, 경기 32%, 인천 7.5%, 지방 23%
(2) 연령 비중: 20대 11.3%, 30대 36.6%, 40대 34.9%, 50대 이상 17.2%
(3) 표본 오차: ±2.58%(신뢰수준 95%)